La limitación en la actualización de la renta de los arrendamientos de vivienda

La terrible guerra en Ucrania ha venido a suponer un nuevo “zarpazo” a la sociedad española, que a duras penas empezaba a ver la luz al final del túnel tras la pandemia.

Nada parece ya seguro y las certezas que nuestra generación tenía hace apenas tres años parecen a día de hoy lejanas. El mundo es un lugar mucho menos seguro de lo que pensábamos ayer. 

Esa falta de seguridad no se limita a nuestra percepción del mundo que nos rodea, sino que extiende sus efectos al ámbito jurídico.

El sistema arrendaticio para uso de vivienda español ha fijado históricamente un mecanismo de actualización de la renta del alquiler conforme al cual, y previo pacto entre arrendador y arrendatario en el correspondiente contrato, la renta se actualizaba anualmente.

Esta actualización tiene como fin adecuar la realidad del contrato de arrendamiento, de tracto sucesivo y de duración normalmente prolongada, a la realidad económica, de tal forma que la renta sea reflejo de la variación de la economía, evitándose así que las rentas quedaran congeladas en periodos en los que el coste de la vida aumenta. 

Es un mecanismo que pretende mantener un equilibrio en las contraprestaciones contractuales, equilibrio que en desafortunadas regulaciones del alquiler de infausto recuerdo no siempre se mantuvo.

El pacto más habitual en el tráfico jurídico, con origen en la propia ley de Arrendamientos Urbanos es y ha sido referenciar las actualizaciones al IPC. Durante décadas los arrendadores españoles han tenido la certeza de no sufrir pérdidas de poder adquisitivo por aumentos del coste de la vida, puesto que si los precios subían ellos podrían subir proporcionalmente al aumento de los precios la renta que perciben.

Tras años de inflaciones negativas o planas, el final de la pandemia empezó a arrojar importantes aumentos del IPC, derivados de la propia recuperación económica post-covid y de las tensiones en la logística del comercio mundial. 

A este respecto conviene no olvidar que el IPC en febrero, antes del estallido de la guerra, estaba situado en un apabullante 7,6%, índice no visto en décadas.

No obstante los arrendadores españoles seguían tranquilos, puesto que las rentas que perciben se adaptarían y actualizarían en base a esta realidad de la economía.

Y entonces llegó la guerra, la crisis energética y la reacción del gobierno a fin de mitigar los efectos adversos de la guerra en el bolsillo de los españoles.

El Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo vino a reflejar esta reacción gubernamental y en él se adoptaron toda una batería de medidas, sin duda necesarias y probablemente insuficientes.

Entre estas medidas se encuentra una especialmente llamativa, recogida en el artículo 46 del Real Decreto-ley. 

Los arrendadores de vivienda cuyos contratos de arrendamiento hubieran de ser actualizados entre el 1 de abril y el 30 de junio de 2022 verán “topada” dicha actualización a un 2% (actual valor de la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad).

A nadie escapa que esta medida supone un alivio para el arrendatario, pero también un quebradero de cabeza para el arrendador, introduciendo un desequilibrio en el mercado del alquiler.

No cabe la menor duda de que el arrendatario siempre ha obtenido mayor protección del legislador, y no sin razón, puesto que es el eslabón más débil en la relación arrendaticia. Pero lo cierto es que el arrendador medio español no es un fondo buitre ni una entidad bancaria, sino clases medias ahorradoras, que verán como uno de los principales rendimientos de su patrimonio quedarán por detrás de la economía real, asumiendo ellos los sobrecostes de los que se libera al arrendatario.

Nada de esto será grave siempre que el periodo de limitación excepcional de actualizaciones de renta sea corto en el tiempo. Pero las perspectivas en Ucrania, la posibilidad real de que la crisis energética escale al mismo ritmo de la guerra y la tendencia inflacionista a medio plazo nos llevan a pensar que esta medida se extenderá en el tiempo más allá del 30 de junio por vía de sucesivas prórrogas a las que el gobierno está ya acostumbrado tras años de patada hacia delante de las medidas sociales de reacción frente a la pandemia.

El arrendador español verá como su factura de la luz, cesta de la compra y costes siguen escalando, mientras que sus ingresos por arrendamiento quedan cerca de la congelación

De ser así el arrendador español verá como su factura de la luz, su cesta de la compra y sus costes siguen escalando, mientras que sus ingresos por arrendamiento quedan cerca de la congelación. Y fantasmas desterrados desde los tiempos de las denominadas rentas antiguas podrían resurgir.

Un artículo de Juan Fernández Fernández