El nuevo valor de referencia: Cambio tributario silencioso

El pasado 1 de enero de 2022, de manera discreta e inadvertida para la mayoría de la población, entró en vigor el denominado “valor de referencia”. 

Se trata de un valor, calculado por Catastro y cuya importancia para el bolsillo de los españoles es directamente inversa al desconocimiento que existe sobre el mismo.

Valor de referencia. El catastro y el valor del inmueble

Dicho valor fue introducido por Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, ley que vino a modificar la forma de cálculo de la base imponible de los impuestos que afectan directamente a la adquisición de bienes inmuebles, como son el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales o el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, pero también de alguno de aquellos impuestos que gravan la mera tenencia de un inmueble, como es el Impuesto sobre el Patrimonio.

Si hasta ahora en una compraventa de vivienda entre particulares el ITP se calculaba en base al valor de mercado del inmueble transmitido, tras la entrada en vigor del nuevo valor de referencia, la base imponible del impuesto vendrá determinada por éste último, salvo que el valor de venta declarado sea superior.

Así, hasta el pasado 1 de enero, en una compraventa de vivienda por 200.000,00€ el ITP se autoliquidaba habitualmente por importe coincidente con el precio de compraventa. A partir de la entrada en vigor del valor de referencia será éste último el que constituya la base imponible del impuesto y por tanto el que determine el alcance la “factura” tributaria de la operación.

Imaginemos que en el supuesto que indicábamos el valor de referencia fuera superior al valor real de compra, por estar fijado en 230.000,00€. Por más que la venta se haya efectuado en un importe inferior, se deberá tributar por un valor netamente superior al importe real de venta.

Si por el contrario el valor de referencia fuera inferior al valor de venta, supongamos que 170.000,00€, “cedería” el valor de referencia su posición predominante al valor de venta, en este caso 200.000,00.-€

De este modo la administración tributaria siempre gana: si el valor de referencia fuera superior al valor real de mercado la tributación será superior a la muestra de riqueza puesta de manifiesto en la operación.

Por el contrario, si el valor de referencia fuera inferior al valor real de mercado ningún perjuicio irrogaría el error de cálculo a las arcas públicas, puesto que seguiría rigiendo el mayor valor declarado en la compraventa. 

La problemática de este nuevo valor va sin embargo mucho más allá. Si hasta ahora era la administración quien tenía la posibilidad de discutir vía comprobación de valor el importe declarado del bien a efectos tributarios, no sin pocas dificultades prácticas, ahora será el administrado quien tendrá que afrontar el impuesto y discutir a posteriori el valor, debiendo asumir para ello costes legales y técnicos, lo que en la práctica reducirá en gran medida las posibilidades reales de discutir el valor impuesto por la administración.

Con ello se han trasladado las dificultades que hasta ahora tenía la administración para realizar esas comprobaciones al propio administrado, aplicando el “rodillo” del valor de referencia e invirtiendo la carga de probar que el valor utilizado para la tributación no es correcto.

Nada de esto importaría realmente si los valores de referencia fueran infalibles y acordes a la realidad del mercado, pero lo cierto es que no lo son. Los valores de referencia han sido calculados en base a mapas de zonas de valor que asignan valores distintos a zonas distintas. La heterogeneidad de edificaciones dentro de estas zonas es muy elevada y sin embargo los valores son esencialmente iguales.

Basta acceder a estos mapas, publicados en catastro, para comprobar como hay calles que sirven de “frontera” a zonas de valor distintas, de tal modo que viviendas separadas por escasos metros de distancia tienen asignados valores muy distintos. Los números pares e impares de esas calles que sirven de frontera invisible tienen valores de referencia muy dispares, lo que en muchas ocasiones puede llegar a suponer una importante carga o beneficio tributario en las transmisiones de inmuebles, esencialmente iguales, pero con una tributación significativamente distinta.

Esto generará sin lugar a dudas graves disfunciones que un ámbito como el que nos ocupa serán siempre injustas y que deberán ser corregidas vía impugnación del valor de referencia, impugnaciones de las que sin duda se empezará a oír en los próximos meses y cuya operativa y resultado son aún una incógnita.

Un artículo de Juan Fernandez Fernandez de Área Global Abogados

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